宅地建物取引業免許

対象となる宅建業

宅地や建物を取引するには宅建業の免許が必要になりますが、ここでいう宅建業とはどのようなものを指すのでしょうか？
宅建業法には「宅地建物取引業宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう」と定められています。

宅地建物取引業とは・・・
①　宅地か建物の売買・交換・貸借を

②　代理か媒介
する行為とされています。

①はいわゆる不動産のことなので、解りやすいと思いますが、重要なのは、②で代理か媒介に限定されていることとなりますので、本人の不動産を売ったり貸したりすることは宅地建物取引業にはあたりません。
不動産に関わる仕事は全て宅建業に該当すると勘違いされている方も見受けられますが、上記のように他人のものを代わりに売ったり貸したりする業務なので、一定の基準をクリアーした業者（免許を受けている業者）のみが、その業務を営むことができるようになっています。

免許の種類

宅建業免許は次の種類があります。

【都道府県知事免許】

営業所が一都道府県内のみの場合

【国土交通大臣免許】

営業所が複数の都道府県にある場合

これらの分類は営業所の総数とは関係ありません。
Ａ県のみに５つの営業所があっても知事免許で足りますが、Ａ県、Ｂ県に各１つの営業所があれば大臣免許になります。
これらの違いは、２以上の都道府県に事務所を設置するか、１の都道府県のみに事務所を設置するかの違いにより区分されます。
ただし、これは営業エリアが限定されるわけではなく、大阪府に本店を設け都道府県知事免許を取得した場合でも、京都府など他府県の物件を紹介・販売して営業することは可能です。
なお、営業を拡大し知事免許から大臣免許に免許換えを行う際に注意して頂きたいのは、今までの更新回数が（1）からに戻ってしまうことです。

宅地建物取引業免許大阪府知事（３）１２３４５号
免許番号の前に（）数字が記載されており、これが宅建業者として免許更新をした回数になります。

免許の要件

宅建業の免許を受けるためには、次の４つの要件を満たすことが必要です。

【専任の宅地建物取引士を配置していること】

宅地建物取引士とは同資格試験に合格後、宅地建物取引士資格登録（２年間の実務経験or講習を受けること）をし、宅地建物取引士証の交付を受けている者を言います。
宅地建物取引士には、事務所ごとに「専任」の状態で設置しなければならない専任の宅地建物取引士と、それ以外の一般の宅地建物取引士とがあります。
どちらも重要事項説明等宅地建物取引士としての業務内容は同じですが、専任の宅地建物取引士は、業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。

専任とは「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たした場合を言います。
専任の取引主任者は、当該事務所に常勤して、専ら宅地建物取引業の業務に従事することが必要です。

なお、次の例は専任と認められないので注意してください。

1 他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員ように他の職業に従事している場合
2 他の個人業を営むなど、通常時間に宅地建物取引業者の事務所に勤務することが出来ない状態にある場合
3 通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合
4 会社の監査役の場合

また、専任の宅地建物取引士は「業務に従事する者」５名につき１名以上の割合で配置する必要があります。

【役員等が欠格要件に該当しないこと】

代表者・法人の役員・政令2条の2の使用人・専任の宅地建物取引士が欠格事由に該当する場合には、宅建業の免許を取得することはできません。
欠格事由の役員とは常勤・非常勤を問わず取締役・執行役・相談役・顧問などをいい、監査役は欠格事由の役員にあたりません。

次に該当する人は５年間、宅地建物取引業免許を受けることができません。

1 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
2 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
3 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
4 免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合

次に該当する人は宅地建物取引業免許を受けることができません。

1 成年被後見人、被保佐人又は破産手続きの開始決定を受けている場合
2 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
（暴力団の構成員である場合など）

【営業所を備えていること】

業を行うための事務所は、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ他の業者や個人の生活部分からの独立性が保たれる必要があります。
また、法人の場合、商業登記簿上の本店で営業せず、支店で営業している場合であっても、本店は宅建業の「事務所」とされ、本店にも営業保証金の供託・選任の宅建取引主任者が必要となってしまいますので注意が必要です。

【資金を供託していること】

宅建業は、宅建業免許の登録後に、法務局へ営業保証金を供託することではじめて営業を行うことができるようになります。
営業保証金の金額は、本店(主たる事務所)で1,000万円、支店(従たる事務所)が１店舗増えるごとに500万円となっています。

【保証協会】

保証協会には「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の２つの団体があります。
任意加入ですが、保証協会に加入すれば、弁済業務保証金分担金制度(本店６０万円、支店３０万円）を保証協会に納付することで、上記の供託が免除されます。

免許の有効期間

宅地建物取引業免許は有効期間があります。
宅建業免許は５年毎に審査があり、一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。
この一定の基準に合致している状況は、時間の経過により変動する可能性があるので、基準に適合しなくなったことが判明した場合には、免許取消し等の処分の措置が取られます。
このため、ある５年毎に、免許資格要件に合致するか否かを判断することが必要になります。
免許の有効期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする者は、有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までの間に更新の免許手続きをすることが必要になります。
なお、この手続を怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続をしないで宅建業を営みますと、無免許営業により罰則が科されます。
また、再度免許の手続きをした場合は、免許の更新回数（　）が（１）に戻ってしまうので注意しましょう。

登録免許税

登録免除税は知事免許が３３，０００円、大臣免許が９０，０００円になります。